Analyse verhuur Frankrijk en tips

Het verhuurseizoen

De verhuurmarkt lijkt onder druk te staan. Dat geldt niet voor iedere individuele verhuurder, maar het sentiment leeft wel. Wij van Gites merken het ook. We spreken met veel van onze klanten en het beeld dat we krijgen over het nog niet helemaal afgelopen verhuurseizoen 2014 is wisselend. Hoe langer het jaar duurt, hoe positiever de verhalen worden, maar duidelijk is dat er iets minder lijkt te worden verhuurd, zeker in het voorseizoen.  

Wat horen we?

  1. Begin juli 2014 was er op de Franse radiozender France Inter een discussie over de ontwikkeling van het toerisme in Frankrijk. Hoewel een Franse discussie met meer dan drie personen vreselijk moeilijk te volgens is (men tendeert tegelijkertijd te spreken) was er sprake van een grote eensgezindheid: ‘het toerisme in Frankrijk ontwikkelt zich dramatisch’ was de teneur en dan in negatieve zin. Hollande en zijn regering kregen er de schuld van en zelfs deze Franse deskundigen waren het er over eens dat de promotie in het buitenland van Frankrijk als vakantieland niet meer van deze tijd is. Ook vond men dat de invoering van de taxe de séjour in een tijd dat het niet goed gaat met toerisme olie op het vuur is.
  2. De organisatie Protourisme meldde: “Er zijn grote verschillen als men de regio’s met elkaar vergelijkt. In de regio Provence-Alpes-Côte d’Azur, de Aquitaine en de regio Rhône-Alpes kwamen de reserveringen heel traag op gang. Bretagne, Normandië en de Elzas hebben het beter gedaan. Daar is zelfs een verhoging van het aantal gereserveerde nachten te zien, vooral op campings. De uitgaven door de toeristen zijn echter lager dan voorheen. Ook Parijs en omstreken zijn er relatief goed vanaf gekomen. Hoewel het voorseizoen veelbelovend leek, gaf 62% van de door Protourisme geïnterviewde beheerders en eigenaars van vakantieaccommodaties aan dat hun omzet in de maanden juli en augustus is gedaald, vooral die in de côte d’Azur, de Languedoc, de Aquitaine en de Rhône-Alpes.”
  3. Het Nederlandse CBS geeft een dalende tendens aan in vakantie-vierend Nederland. De afgelopen drie jaar neemt het toerisme binnen en buiten Nederland af, niet dramatisch, maar door de jaren opgeteld weegt het wel.
  4. Waarschijnlijk geïnspireerd door de Engelse en Nederlandse verhuurders zijn veel landgenoten, maar ook meer Engelse en Franse eigenaars gaan verhuren. Het aanbod van vakantiehuizen in Frankrijk is enorm toegenomen. Daar waar de sterke groei in eerdere jaren nog hand in hand ging met het toenemend aantal vakantiegangers die zich een verblijf in een vakantiehuis of Chambres d’Hôtes konden permitteren, is die verhouding nu helemaal zoek: er is een oververzadiging die er voor zorgt dat er het hele jaar door beschikbaarheid is op de markt.
  5. Het ongewenste effect van bovenstaande is dat er geen noodzaak meer is om vroeg te boeken; ‘In juni vinden we toch nog wel een leuk huis’. Al die late bookers worden het hele voorseizoen geconfronteerd met reis-stunters en Last-Minute-heroes die volledig verzorgde vakanties aanbieden in exotische oorden voor een prijs waarvoor de gemiddelde verhuurder zijn hele huis niet beschikbaar stelt.
  6. Nederland deed het lekker goed op het WK voetbal, maar het is bekend dat dergelijke sportevenementen niet goed zijn voor vakantietoerisme (tenzij in eigen land). Na het WK was er een rush op de beschikbare huizen (in 10 dagen waren er van de 411 Last Minute aanbiedingen nog maar 130 over).
  7. De huizenmarkt in Nederland trekt weer aan. Wellicht gaat de inrichting van het nieuwe huis boven de vakantie op het Franse platteland.
  8. Gites heeft een nieuwe website.


Wat zien wij?

Verschillen per regio

Gites kent inmiddels een geschiedenis van 14 jaar en we hebben ups en downs gezien. We hebben ook gezien dat er door de tijd altijd grote verschillen zijn per regio en per departement. We hebben er nooit echt een vinger op kunnen leggen waardoor die verschillen in populariteit van de verschillende departementen ontstaan. Natuurlijk, de Bourgogne bijvoorbeeld, was een toeristische regio in opkomst met een enorme groei van vakantiehuizen. Dat daar op een bepaald moment verzadiging optreedt is niet meer dan te verwachten. We hebben ook gezien dat een departement als de Dordogne een sterk wisselende populariteit kent. We kunnen slechts speculeren over het waarom van die hypes.

Laat boeken

Een aantal jaren geleden hebben we al gesignaleerd dat bezoekers van de vakantiesites steeds later boeken. De noodzaak om vroeg te boeken is er steeds minder; het vakantieaanbod via het Internet wordt steeds breder en de toegankelijkheid van het vakantieaanbod wordt steeds beter. We zullen met dit nieuwe gedrag van de bezoekers moeten leren leven.

Een controlegroep van onze klanten adverteert ook op andere platforms in Engeland, Frankrijk en Nederland. Op deze platforms is dezelfde tendens te zien: regionaal grote verschillen, vooral later maar ook minder boeken. De vroeg-boekers lijken van de oudere generatie te zijn.

Cijfers

Waar we niet over hoeven te speculeren zijn de cijfers. Sinds 2004 houden wij uitgebreide statistieken bij over het aantal bezoekers, hun gedrag en natuurlijk het aantal contactmoment via het formulier. Ook hier in zien we ups en downs, maar die zijn zelden spectaculair. Toen in 2013 het begin van het verhuurseizoen een onverwachte dip liet zien, hebben we als platform een flinke extra marketinginspanning gedaan. Uiteindelijk is 2013 door velen beoordeeld als een ‘normaal’ verhuurjaar.

Sinds de nieuwe versie van de website is geïntroduceerd op 16 december 2013 zien we een spectaculaire groei van het aantal vragen dat wordt gesteld:  +30% vergeleken met dezelfde periode in het jaar ervoor. Op zich is dat mooi, maar het bezoek is ondanks onze extra inspanningen ongeveer gelijk gebleven. Per saldo lijken vragen niet meer verhuur op te leveren.  Door sommige verhuurders werd de link gelegd tussen de gespannen markt en de nieuwe website. Wij vinden dat wel veel eer voor onze designers en techneuten die aan het format van de website zelf niets hebben veranderd.

Onderzoek

Gites heeft natuurlijk geen exacte cijfers van de verhuur die wordt gerealiseerd via het platform. We hebben onderzoek gedaan naar die verhuurders die de afgelopen 4 jaar hun boekingen hebben bijgehouden in de boekingmodule. We nemen aan dat verhuurder hier alle verhuur in bijhouden ook als het via andere kanalen komt, het geeft dus een algemeen beeld over de verhuur van de afgelopen 4 jaar (zolang de boekingmodule in gebruik is).
Er waren 415 verhuurders met de volgende resultaten: 

              Dagen  en  Weken verhuur

2014  -   28789          9,91
2013  -   34566        11,90
2012  -   35774        12,31
2011  -   32187        11,08

Deze cijfers lijken te bevestigen wat er in de markt wordt gemeld. Ondanks een groeiend aantal vragen en een redelijk stabiel bezoek aan de website zijn er relatief grote verschillen te zien door de jaren. Hoewel nog niet afgelopen is 2014 niet een goed verhuurjaar.

 

Andere vragen

Het feit dat meer vragen niet automatisch meer verhuur oplevert, is wel een verandering waar we rekening mee moeten houden. We merken dat de aard van de vragen verandert en ook de aard van de vragenstellers. Er wordt onderhandeld over de prijs, of soms zelfs geboden voor een bepaalde periode.  Het is ook onvermijdelijk; er is een hele generatie huurders die langzaam verdwijnt en wordt vervangen door een jongere generatie die een andere kijk op de dingen heeft.

Wat kunt u doen?

Voor u als verhuurder is Gites uw marketing-gereedschap. Het is zaak dat gereedschap optimaal te gebruiken. Het format van Gites is eenvoudig: Elke advertentie is een presentatie van één accommodatie, met mooie foto’s, kloppende beschikbaarheid, prijsvermelding per periode voor de geadverteerde capaciteit en extra informatie.

Bezoekers gebruiken Gites op hun beurt weer als gereedschap om een huis te vinden. Ze hebben behoefte aan advertenties die duidelijk zijn voor wat betreft de capaciteit, die mooie foto’s hebben, beschikbaar zijn en correcte prijsinformatie geven. Inspirerende informatie is een bonus.

Om juist in deze tijd goed te kunnen verhuren, is een statisch uithangbord dat u ooit jaren geleden hebt aangemaakt echt niet meer genoeg. Bezoekers van de website veranderen en daarmee ook hun zoekgedrag. De website verandert en daarmee verandert ook ook uw advertentie: de foto’s worden nu ruim 10 x zo groot weergegeven als toen Gites startte in 2001. Dat betekent dat u uw fotografie van tijd tot tijd moet vervangen, ook al omdat uw huis, uw interieur en uw tuin door de jaren veranderen. Bedenkt u vooral dat als andere adverteerders hun foto’s wel vervangen en u niet, u niet aantrekkelijk afsteekt in een selectie van huizen die de bezoeker voor zijn neus heeft.

In onze Algemene Voorwaarden hebben we verwoord aan welke voorwaarden een advertentie moet voldoen om goede verhuur te genereren. Een handleiding voor optimaal gebruik dus. De Algemene Voorwaarden zijn echter niet vrijblijvend, omdat het platform als geheel en dus iedere individuele advertentie profiteert van een helder concept en een heldere presentatie. Mocht ons opvallen dat u zich niet aan de algemene voorwaarden houdt, dan zullen we u daarop aanspreken - in uw eigen belang.

De effectiviteit van uw advertentie begint bij de fotografie

  • Zorg voor een goede indexfoto van uw huis in zijn directe omgeving. Vermijd foto’s die genomen zijn in somber weer, met kale bomen, gesloten luiken, etc.. Zorg voor genoeg ruimte en lucht om het huis: minstens een kwart van de foto (blauwe) lucht. En, lichten aan in huis ook als u overdag de foto maakt, op het terras stoelen rond de tafels alsof het huis klaar staat voor zijn gasten.
  • Zorg voor interieur- en exterieurfoto’s van goede kwaliteit. Neem geen genoegen met kiekjes…  Vermijd witgoed en geparkeerde auto’s voor het huis, vermijd de jacuzzi met badgast; selfies werken niet in verhuurland. Vermijd foto’s met data en tekst. Als u niet zeker bent van uw kwaliteiten als fotograaf, investeer dan in een professionele fotograaf, want dat betaalt zichzelf terug. Zorg dat uw foto's onderscheidend zijn en kenmerkend voor uw huis en zijn omgeving (zonnebloemvelden vinden we in heel Frankrijk). Er is geen limiet aan het aantal foto's dat u kunt plaatsen, er is hooguit een limiet aan de bereidheid van de bezoeker om uw foto's te bekijken.

Verstrek juiste informatie over de beschikbaarheid

Bij Gites kan de bezoeker niet meteen vanaf de website boeken, terwijl dat laatste meer en meer de norm wordt in de reiswereld en zeker op het internet. Het is daarom van groot belang dat de weergegeven beschikbaarheid op de website klopt, net alsof men op de website kan boeken en dat u onmiddellijk reageert op een informatie- of reserveringsvraag.

  • Zorg dat u aangeeft welke periodes beschikbaar zijn voor uw huis en werk dat regelmatig bij. Vaak zien we dat wel de niet-beschikbare periodes keurig bijgehouden worden, maar verzuimd is de beschikbare periodes (groen) aan te geven, alsof men er van uit gaat dat alles normaal gesproken beschikbaar is. Wij weten niet of uw huis beschikbaar is! Dus, als u niets doet staat de beschikbaarheid op aanvraag. U huis komt dan niet voor in de selectie als de bezoeker in een specifieke periode zoekt.


Om iedere onduidelijkheid met betrekking tot uw prijzen voor de bezoeker weg te nemen, hanteren we nu een tarifering per prijsperiode. Dit betekent echter wel dat u die prijzen per periode moet invoeren.

  • Zorg dat u de prijsperiodes voor het hele jaar goed en aaneengesloten invoert, zodat er geen prijsloze periodes bestaan en daarmee onduidelijkheid over uw tarieven. Toont u alleen algemene prijzen in het veld “Toelichting op prijzen en aanbiedingen”, dan toont uw advertentie “Prijs op aanvraag”. Dit werkt negatief op de effectiviteit van uw advertentie. Uw tarieven zijn vanzelfsprekend voor de aangeboden maximale capaciteit.

Varieert u in uw tarieven met bijvoorbeeld een prijs per persoon, dan kunt u dat melden in "Toelichting op prijzen en aanbiedingen". Dit veld vindt u onder de prijsperiodes in uw account.

  • Denk in de huidige marktsituatie nog eens na over uw tarieven: wat is inclusief in uw aanbod? Haalt u veel kosten uit de huurprijs om voordeliger te lijken? Biedt u een hele lijst aan diensten waar de klant voor moet betalen? Hoe langer die lijst, hoe minder aantrekkelijk uw advertentie. Hoe korter die lijst, hoe eerder een bezoeker een huurder wordt.
  • Maak uw aanbod in uw advertentie niet onnodig ingewikkeld. Wellicht hebt allerlei variaties bedacht die mogelijk van toepassing zouden kunnen zijn als...  Niet in de advertentie! U kunt die variaties altijd bespreken als de bezoeker contact heeft opgenomen. U merkt dan al snel of die open staat voor wat u te bieden hebt. De advertentie moet helder zijn en voldoen aan de zoekcriteria: beschikbaar, capaciteit, locatie en tarief.
  • Uw advertentie heeft als doel de bezoeker enthousiast te maken voor uw aanbod. Dat betekent dat u een mogelijk prachtig vakantieverblijf schetst. Pas als ze bij u boeken wordt het tijd om de betalingsvoorwaarden en de huisregels of de routebeschrijving met ze door te nemen. In een advertentie wil uw toekomstige huurder daarmee nog niet lastig gevallen worden.

Verwijzen naar de eigen website of andere website

De bezoeker wil ter plekke zo volledig en effectief mogelijk geïnformeerd worden. De bezoeker van Gites heeft de website gevonden, omdat er een grote keuze is uit verschillende prachtige huizen in heel Frankrijk. Uw advertentie functioneert alleen optimaal als deze compleet is ingevuld. Als uw advertentie compleet is, geïnspireerde teksten en uitnodigende fotografie heeft en voldoet aan de zoek-criteria van de bezoeker, dan zal deze in een selectie van huizen komen. Eenmaal op die selectie, vindt de bezoeker de weg naar de eigen website wel en dat trekt hem dan misschien net over de streep.

Een bezoeker van Gites zit niet te wachten op mededelingen in de advertentie zoals: ‘onze prijzen vindt u op onze website’ of ‘voor volledige informatie ga naar….’ Wij snappen best dat u wilt dat de bezoeker van uw advertentie naar uw eigen website gaat, maar door in uw advertentie onvolledig te zijn, verhindert u dat juist; de eigen website werkt dan als ballast in plaats van als meerwaarde.

Adverteren op meerdere platforms

Het is een goede zaak niet alle eieren in één mandje te hebben. We zijn er voorstander van als mensen op meerdere platforms adverteren. Elk platform trekt zo zijn eigen publiek.

Wat we niet aanraden is dat u op zo veel platforms staat, dat u geen tijd meer hebt om al die advertenties op een goede manier te beheren. Het effect van die slecht onderhouden advertenties is vaak een sterk teruglopende respons. Wij hoorden eens: "Want weet u, ik heb geen tijd om de beschikbaarheid van meer dan 30 advertenties bij te houden..."  In plaats van beter te verhuren loopt u dan het risico ontevreden te zijn over bijna alle platforms waarop u adverteert.

Beter een paar goede advertenties die wat inspanning van u vragen dan tientallen statische uithangborden die in deze tijd niet meer goed functioneren.

Neem contact op voor hulp en advies

Gites maakt voor het verhuurseizoen 2015 de presentatie van het aanbod op de website beter doorzoekbaar en presenteert dit in inspirerende thema’s.

Wij sturen nieuwsbrieven en geven daarin algemene informatie en advies. Op uw verzoek echter geven we u graag antwoord op uw individuele vragen en helpen we u graag om uw advertentie te optimaliseren. Weest u daarom pro-actief en vraag gerust om advies en hulp!

Hebt u meer vragen? Een aanvraag indienen

0 Opmerkingen

U moet u aanmelden om een opmerking te plaatsen.
Mogelijk gemaakt door Zendesk