NB Dit artikel is erg lang. U kunt het volledige artikel lezen in de kennisbank.
De verhuurmarkt lijkt onder druk te staan. Dat geldt niet voor iedere individuele verhuurder maar het sentiment leeft. Wij van Gites merken het ook. We spreken met veel van onze klanten en het beeld dat we krijgen over het nog niet afgelopen verhuurseizoen 2014 is wisselend. Hoe langer het jaar duurt hoe positiever de verhalen worden maar duidelijk is dat er iets minder lijkt te worden verhuurd, zeker in het voorseizoen.
Wat horen we?
- Begin juli 2014 was er op de Franse radiozender France Inter een discussie over de ontwikkeling van het toerisme in Frankrijk. Hoewel een Franse discussie met meer dan drie personen vreselijk moeilijk te volgens is (men tendeert tegelijkertijd te spreken) was er sprake van een grote eensgezindheid: ‘het toerisme in Frankrijk ontwikkelt zich dramatisch’ was de teneur en dan in negatieve zin. Hollande en zijn regering kregen er de schuld van en zelfs deze Franse deskundigen waren het er over eens dat de promotie in het buitenland van Frankrijk als vakantieland niet meer van deze tijd is. Ook vond men dat de invoering van de taxe de séjour, in een tijd dat het niet goed gaat met het toerisme, olie op het vuur is.
- De organisatie Protourisme meldde: “Er zijn grote verschillen als men de regio’s met elkaar vergelijkt. In de regio Provence-Alpes-Côte d’Azur, de Aquitaine en de regio Rhône-Alpes kwamen de reserveringen heel traag op gang. Bretagne, Normandië en de Elzas hebben het beter gedaan. Daar is zelfs een verhoging van het aantal gereserveerde nachten te zien, vooral op campings. De uitgaven door de toeristen zijn echter lager dan voorheen. Ook Parijs en omstreken zijn er relatief goed vanaf gekomen. Hoewel het voorseizoen veelbelovend leek, gaf 62% van de door Protourisme geïnterviewde beheerders en eigenaars van vakantieaccommodaties aan dat hun omzet in de maanden juli en augustus is gedaald, vooral die in de Côte d’Azur, de Languedoc, de Aquitaine en de Rhône-Alpes.”
- Het Nederlandse CBS geeft een dalende tendens aan in vakantievierend Nederland. De afgelopen drie jaar neemt het toerisme binnen en buiten Nederland af, niet dramatisch maar door de jaren opgeteld weegt het wel.
- Waarschijnlijk geïnspireerd door de Engelse en Nederlandse verhuurders zijn veel landgenoten, maar ook meer Engels en Franse eigenaars gaan verhuren. Het aanbod van vakantiehuizen in Frankrijk is geëxplodeerd. Daar waar de sterke groei in eerdere jaren nog hand in hand ging met het toenemend aantal vakantiegangers die zich een verblijf in een vakantiehuis of Chambres d’Hôtes konden permitteren, is die verhouding nu helemaal zoek: er is een oververzadiging die er voor zorgt dat er het hele jaar door beschikbaarheid is op de markt.
- Het ongewenste effect daarvan is dat er geen noodzaak meer is om vroeg te boeken; in juni vinden we toch nog wel een leuk huis. Al die late 'boekers' worden het hele voorseizoen geconfronteerd met reis-stunters en Last-Minute-heroes die volledig verzorgde vakanties aanbieden in exotische oorden voor een prijs waarvoor de gemiddelde verhuurder zijn hele huis niet beschikbaar stelt.
- Nederland deed het lekker goed op de WK voetbal, maar het is bekend dat dergelijke sportevenementen niet goed zijn voor vakantietoerisme (tenzij in eigen land). Na de WK was er een rush op de beschikbare huizen (in 10 dagen van 411 naar 130 Last Minute aanbiedingen).
- De huizenmarkt in Nederland trekt weer aan. Wellicht gaat de inrichting van het nieuwe huis boven de vakantie op het Franse platteland.
- Gites heeft een nieuwe website.
Wat zien wij?
Verschillen per regio
Gites kent inmiddels een geschiedenis van 14 jaar en we hebben ups en downs gezien. We hebben ook gezien dat er door de tijd altijd grote verschillen zijn per regio en per departement. We hebben er nooit echt een vinger op kunnen leggen waardoor die verschillen in populariteit van de verschillende departementen ontstaan. Natuurlijk, de Bourgogne bijvoorbeeld, was een toeristische regio in opkomst met een enorme groei van vakantiehuizen. Dat daar op een bepaald moment verzadiging optreedt is niet meer dan te verwachten. We hebben ook gezien dat een departement als de Dordogne een sterk wisselende populariteit kent. We kunnen slechts speculeren over het waarom van die hypes.
Laat boeken
Een aantal jaren geleden hebben we al gesignaleerd dat bezoekers van de vakantiesites steeds later boeken. De noodzaak om vroeg te boeken is er steeds minder; het vakantieaanbod via het Internet wordt steeds breder en de toegankelijkheid van het vakantieaanbod wordt steeds beter. We zullen met dit nieuwe gedrag van de bezoekers moeten leren leven.
Een controlegroep van onze klanten adverteert ook op andere platforms in Engeland, Frankrijk en Nederland. Op deze platforms is dezelfde tendens te zien: regionaal grote verschillen, vooral later maar ook minder boeken. De vroeg-boekers lijken van de oudere generatie te zijn.
Cijfers
Waar we niet over hoeven te speculeren zijn de cijfers. Sinds 2004 houden wij uitgebreide statistieken bij over het aantal bezoekers, hun gedrag en natuurlijk het aantal contactmoment via het formulier. Ook hier in zien we ups en downs, maar die zijn zelden spectaculair. Toen in 2013 het begin van het verhuurseizoen een onverwachte dip liet zien, hebben we als platform een flinke extra marketinginspanning gedaan. Uiteindelijk is 2013 door velen beoordeeld als een ‘normaal’ verhuurjaar.
Sinds de nieuwe versie van de website is geïntroduceerd op 16 december 2013 zien we een spectaculaire groei van het aantal vragen dat wordt gesteld: +30% vergeleken met dezelfde periode in het jaar ervoor. Op zich is dat mooi, maar het bezoek is ondanks onze extra inspanningen ongeveer gelijk gebleven. Per saldo lijken vragen niet meer verhuur op te leveren. Door sommige verhuurders werd de link gelegd tussen de gespannen markt en de nieuwe website. Wij vinden dat wel veel eer voor onze designers en techneuten die aan het format van de website zelf niets hebben veranderd.
Onderzoek
Gites heeft natuurlijk geen exacte cijfers van de verhuur die wordt gerealiseerd via het platform. We hebben onderzoek gedaan naar die verhuurders die de afgelopen 4 jaar hun reserveringen hebben bijgehouden in de reserveringsmodule. We nemen aan dat verhuurders hier alle verhuur in bijhouden ook als het via andere kanalen komt, het geeft dus een algemeen beeld over de verhuur van de afgelopen 4 jaar (zolang de reserveringsmodule in gebruik is).
Er waren 415 verhuurders met de volgende resultaten:
Jaar |
Dagen verhuur |
Weken verhuur |
2014 |
28789 |
9,91 |
2013 |
34566 |
11,90 |
2012 |
35774 |
12,31 |
2011 |
32187 |
11,08 |
|
|
Deze cijfers lijken te bevestigen wat er in de markt wordt gemeld. Ondanks een groeiend aantal vragen en een redelijk stabiel bezoek aan de website zijn er relatief grote verschillen te zien door de jaren. Hoewel nog niet afgelopen is 2014 niet een goed verhuurjaar.
We merken dat de aard van de vragen verandert en ook de aard van de vragenstellers. Er wordt onderhandeld over de prijs of soms zelfs geboden voor een bepaalde periode. Het is ook onvermijdelijk; er is een hele generatie huurders die langzaam verdwijnt en wordt vervangen door een jongere generatie met een ander kijk op de dingen.
Wat kunt u doen?
Gites is voor u als verhuurder marketinggereedschap. Het is zaak dat gereedschap optimaal te gebruiken. Het format van Gites is eenvoudig: Elke advertentie is een presentatie van één accommodatie, met mooie foto’s, kloppende beschikbaarheid, prijsvermelding per periode voor de geadverteerde capaciteit en extra informatie.
Bezoekers gebruiken Gites op hun beurt weer als gereedschap om een huis te vinden. Ze hebben behoefte aan advertenties die duidelijk zijn in capaciteit, mooie foto’s hebben, beschikbaarheid tonen en correcte prijsinformatie geven. Inspirerende informatie is een bonus.
Voorwaarden voor goede verhuur hebben we verwoord in onze Algemene Voorwaarden die in eerste instantie niet als reglement, maar meer als handleiding voor optimaal gebruik geschreven zijn. Ze zijn echter niet vrijblijvend; omdat het platform als geheel en dus iedere individuele advertentie profiteert van een helder concept en een heldere presentatie.
Juist om in deze tijd toch goed te kunnen verhuren, is een statisch uithangbord dat u ooit jaren geleden hebt aangemaakt niet meer genoeg. De bezoekers van de website veranderen en ook hun zoekgedrag. De website verandert en daarmee ook uw advertentie: De foto’s worden ruim 10 x zo groot weergegeven als toen Gites startte in 2001. Dat betekent dat de fotografie van tijd tot tijd moet worden vervangen, al was het maar dat ook uw huis, uw interieur en tuin door de jaren veranderen.....
Lees verder in de kennisbank.
0 Opmerkingen